Quel budget au m² pour la mise en conformité d’un local commercial ?
Les mises en conformité d’un local commercial ne concernent pas seulement les professionnels qui débutent ou s’installent dans de nouveaux locaux. Il s’agit en effet souvent de s’aligner sur les nouvelles obligations légales concernant les établissements qui reçoivent du public, ou tout simplement de répondre à une injonction de mise en conformité.
Les travaux de rénovations des locaux professionnels sont une étape importante pour une entreprise car ils peuvent affecter sensiblement ses finances et engager son confort sur de longues années. Voici quelques pistes de réflexion afin d’estimer correctement les coûts de ces travaux.
Qu’est-ce que la mise en conformité d’un local commercial ?
Les espaces commerciaux, professionnels et destinés à recevoir du public sont soumis à des règles très strictes censées assurer de bonnes conditions de travail et une sécurité pour le public (les clients).
Il peut exister de nombreux travaux de mise en conformité à entreprendre, selon la nature de l’entreprise et de ses activités.
En revanche, on peut déceler certaines obligations qui sont communes à la majorité des espaces commerciaux.
Les travaux à envisager pour la rénovation d’un local commercial
En règle générale, les travaux de rénovation des locaux professionnels sont centrés autour des obligations suivantes :
- Respect des normes de sécurité : Électricité aux normes, issues de secours, protocole d’évacuation, détection des incendies.
- Respect des normes d’hygiène : Aération, évacuation des eaux usées, absence de moisissures.
- Respect des normes d’accessibilité : Système d’accès aux PMR (Personnes à Mobilité Réduite) et handicapés, obligatoire depuis 2015.
Ces travaux peuvent être nécessaires à la suite d’une inspection, au moment de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier commercial, mais aussi lors de la réception d’un local commercial livré brut de béton.
Les démarches à entreprendre avant d’aménager un local professionnel
La majorité des travaux, par exemple la mise en conformité électrique, peut être entreprise sans autorisation spécifique, même s’il est toujours bon de prévenir le voisinage.
Pour les travaux d’aménagements plus profonds, il peut être nécessaire d’effectuer une déclaration préalable de travaux pour le local commercial, ou même de demander un permis de construire.
Très souvent les locaux commerciaux sont situés dans des espaces communs régis par une assemblée générale des copropriétaires. Dans ce cas, il faut obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant de démarrer les travaux. L’obtention d’un devis pour ces travaux est souvent indispensable afin de détailler le projet à l’assemblée générale.
Combien coûte la mise en conformité d’un local commercial ?
Puisque la mise en conformité des locaux commerciaux est une obligation, il est important de l’envisager comme un investissement, dont le prix fait partie des éléments de la stratégie professionnelle de l’entreprise.
Si le coût des travaux doit être appréhendé avec sérénité, il ne faut cependant pas dépenser inutilement. Afin de bénéficier du meilleur investissement possible, il faut donc bien se renseigner et choisir les bons interlocuteurs.
Estimer le prix au m² d’une rénovation de local commercial
Selon l’ampleur des travaux, un professionnel ou un courtier en travaux peuvent intervenir et assurer à l’entreprise le bon déroulement de l’opération.
Pour une mise en conformité légère, que l’on constate le plus fréquemment, il faut toujours penser à prendre en compte les éléments annexes et les finitions qui peuvent rapidement faire grimper l’addition.
Par exemple, pour une mise en conformité électrique, qui coûte de 50€ à 120€/m², il faut parfois prévoir une pose de placo de manière à créer un faux plafond technique, ainsi qu’une mise en peinture.
Le coût des travaux dans un local brut de béton sera par ailleurs nécessairement plus élevé, car le nombre d’interventions est plus important.
Comment réduire les dépenses de rénovation d’un espace professionnel ?
Les dépenses engagées par la mise en conformité d’un local professionnel peuvent être réduites dans certains cas.
En premier lieu, ces dépenses sont toujours à envisager hors taxes, car un professionnel peut récupérer la TVA associée aux travaux de rénovation (généralement de 5,5% à 10% dans l’ancien et de 20% dans le neuf).
Ensuite, il est souvent judicieux d’intégrer la mise en conformité dans le bouquet de travaux d’une rénovation énergétique. En effet, il existe des aides financières destinées aux entreprises afin de réduire leur impact environnemental.
Enfin, les locaux recevant du public peuvent bénéficier d’une aide pour la mise en conformité de leur accessibilité. Les pouvoirs publics ont d’ailleurs mis en place des guides très détaillés pour les professionnels.
Qui paye pour mettre en conformité un bien à usage professionnel ?
Pour ne pas investir d’argent inutilement dans la rénovation des locaux commerciaux, il est capital de déterminer qui est responsable pour la réalisation des travaux.
Les entreprises qui sont propriétaires de leurs locaux ont sans surprise la charge de leurs travaux, mais pour les sociétés en location professionnelle, les choses sont légèrement plus compliquées.
Les travaux de rénovation obligatoires
Le bailleur (baux professionnels et commerciaux) est tenu d’assurer à son locataire la conformité de certains éléments (électricité, sécurité, hygiène et accessibilité), la charge de ces travaux lui est donc imputée.
Il existe par ailleurs certaines subtilités :
- Pour un bail commercial, le bail ne peut pas contenir de clause dérogatoire (après 2014), sauf pour une mise aux normes électrique, le bailleur est ainsi responsable des grosses réparations.
- Pour un bail professionnel, les travaux de mise aux normes peuvent être imputés au preneur si une clause dérogatoire est incluse. En cas de doute, la faveur va au locataire.
Le locataire est, lui, tenu de maintenir les locaux en bon état et d’effectuer les réparations liées à l’usure d’utilisation.
Les aménagements supplémentaires
Les autres travaux dans un local commercial loué sont considérés comme accessoires et incombent donc au preneur. Il s’agit par exemple des peintures, décorations, aménagements mobiliers, comptoirs et autres.
Par exemple, si l’électricité est aux normes, le prix d’une installation électrique améliorant le confort du local commercial est à la charge du locataire. Libre à lui en cas de résiliation du bail de remettre à l’état d’origine ou de laisser sur place ses améliorations.
Oui, les travaux de rénovations des locaux professionnels sont une étape importante et indispensable pour une entreprise